부동산 투자의 묘미2( 빌라투자 편)

안녕하세요 정보공화국 입니다.

저번시간에 이어 오늘은 제가 처음 시작했던 월세 수익에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

제가 작성하는 글이 부동산을 저음 접하시는 분들께 전문용어를 제외하고, 쉽게 풀어가도록 하겠습니다.

저번시간에는 현 부동산 투자의 어려움과 서울 집값이 상승하였다가 다시 거래절벽이 이어지는 이유와

지방 이라고 외면되는 것이 아니라 오르는 동네가 있다 입니다.

저는 2009년부터 부동산 경매를 공부하였습니다.

물론 학원이나 어디 교육을 받으러 다닌것이 아닌 시중에 나와있는 경매서적을 모두 읽었습니다.

현재도 새로 나온 서적은 거의 사 보고 있습니다. 

그리고 알만한 인터넷 카페에 가입하여 많은 가르침을 받고 있습니다.

저 역시 직장인이다 보니 많은 어려움이 따르는것은 어쩔수가 없습니다.

경매장도 시간날때 마다 가서 입찰도 하였으며, 온비드를 이용한 공매를 하였습니다.

법원 경매장의 대부분의 물건은 물권(전세권, 저당권등)의 채권자의 지위에서 채권보전조치를 이용하여

물건이 나오게 됩니다.

공매는 세금체납(국세, 지방세)으로 인하여 나오게 되는 물건입니다.

시간이 없으신 분들은 퇴근후 임장을 가고 입찰은 언제나 컴퓨터로 가능하기에 시간 이용이 자유롭습니다.

온비드에 접속하시어 물건을 보시면 저렴한 물건이 꽤나 많아서 놀라실 분들이 계실 겁니다.

이곳에 들어가셔서 부동산을 클릭하시고 아파트, 빌라, 단독등 내가 원하는 물건을 고르시면 됩니다.

감정평가서 확인해 보시고 위치나 층수, 방향등을 꼼꼼히 보시고

로드뷰를 이용하여 해당 위치나 혐오시설등을 미리 인터넷으로 다 확인을 하시면 됩니다.

그리고 공매에서 젤 중요한것은 배당관계입니다. 

1순위 공매 체납처분이 입니다. (공매진행을 위해 감정평가라던지 기본적인 금액)

2순위 최우선변제금액(소액임차인금액)과 임금채권(근로복지공단 압류입니다.)입니다.

3순위 당해세(법정기일에 관계없이 무조건 3순위)

4순위 조세채권의 법정기일(시간전후 비교하여)입니다.

*조세채권의 법정기일이란 등기상의 날짜의 비교기준이 아닌 세금을 내라는 고지서 발송일 또는 조세의 신고을 기준이니

이점만 유의하시면 주거용 물건은 크게 위험할 부분이 없습니다.

공매관련하여서는 학원을 다니는것 보다는 "송사무장의 공매의 기술"을 반드시 수십번 읽어서 내 것으로 만들어야 합니다.

아무튼 저는 공매를 이용하여 익산에 있는 지하 빌라를(반지하도 아닌)850만에 낙찰을 받았습니다.

집 내부에 창문 틈으로 옷이며, 가구등 집기류가 보였으나 일단 입찰을 하여 낙찰을 받았습니다.

사람들은 말을 합니다.

지하는 물이 고인다. 물이 차오른다. 습이 많다. 곰팡이와 살아야 한다.

하지만 이때는 저도 어려서 무대뽀 정신으로 밀고 나갔습니다.

낙찰을 받자 마자 현장으로 달려 갔습니다. 

소유권이전 전이라 당연히 현관문을 열수도 없을뿐 더러 열쇠없자를 불러도 소유자가 아닌이상 열어줄리 만무합니다.

하지만 해당 동네에 있는 열쇠업체를 몇군데 돌아 다니며 나이가 제일 많아 보이시는 분께 문 열어 줄것을 부탁드렸습니다.

낙찰되었다는 확인증을 출력하여 보여드리며 "이거 제집인데 오랜만에 왔더니 안열리네요"  거짓말을 하여 개문하였습니다.

솔직히 낙찰을 받았어도 집 내부가 너무 심하게 더러우면 잔금을 치루지 않고 포기하려고 그랬습니다.

역시나, 이놈의 불길한 예감은 틀린적이 없습니다.

문을 개문하고 집 내부를 보니 이건 뭐...4가족 정도가 살다간 흔적으로 물건들이 다 있는 겁니다.

지금은 사진이 없어서 아쉬울뿐이네요.

집 내부에는 밥솥, 세탁기, 밍크잠바, 구두, 컴퓨터, 침대, 장신용 거울등등 21평 지하에 짐들이 빼곡이 들어차 있었습니다.

눈앞이 막막했지만, 어떻게든 혼자 해결하고 싶었습니다.

근처에 있는 고물상 할아버지를 불렀습니다. 짜장면을 시켜 드리고 담배를 사 드리며 집 내부에 있는 물건들 다 가져가 주실수 있냐고 

말씀드렸습니다.

할아버지께서는 "정말 나 가져도 되는거야?"하시며 좋아하셨습니다.

네 물론입니다. ^^

제가 낙찰받은 집은 사람이 살지 않은지 한 6년이상이 되었다고 합니다.

어쩐지 집 내부에 옷들이며, 집기류들이 너무 빈티지 스탈이라 오래된거 같긴 하였습니다.

고물상 할아버지께서는 장판까지 다 가져가도 되냐고 하셨습니다.(폐 장판도 돈이 된다고 하십니다)

물론입니다. 어르신.. 그런데 침대는 안가져 가신다고 하네요.. 그래서 침대를 지상 1층으로 옮겨

칼로 난도질을 해서 침대 안에있는 스프링을 다 빼드렸습니다. 그랬더니 실상 쓰레기 통으로 들어가는 겉 이불같은 것은 양이 얼마 되지 않았습니다.

일단 그렇게 해서 짐 내부를 다 빼버렸습니다.

집 내부에 있는 장부를 뒤져 해당 집에 살던 사람들과 연락이 닿았습니다.

"안녕하세요, 선생님께서 거주하던 익산 지하 빌라를 낙찰받았습니다. 이곳에 쓰레기 같은 짐이 있어서

제가 무료로 치워 드리려고 하는데 괜찮으신가요?" 했더니

"네 그렇게 하세요" 라고 하기에 저는 미소를 띠며 전화를 끊었습니다.

반지하고 아닌 지하라 높이가 상당했습니다. 일단 장판까지 걷어내자 횡횡한 지하의 퀴퀴한 냄새가 코를 찔렀습니다.

어차피 돈이 없이 시작한지라 도배와 장판등의 리모델링을 직접 하기로 하였습니다

장판을 들어낸 시멘트 바닥은 부서진 쿠키조각처럼 부서진 곳이 많았습니다.

그런곳은 빠다(핸디코트) 한통에 5천원주고 철물점에서 사와 바닥에 구멍을 모두 메워 나갔습니다.

벽도 벽지를 다 떼어내고 곰팡이 제거제로 곰팡이를 다 지우고 빠다를 이용하고 금간곳등 다 메워 나갔습니다.

일단 무조건 흰색으로 하기로 하고 방문 2개, 화장실 1개를 페인트를 칠하였습니다.

손잡이는 새걸로 갈았습니다.

신발장도 흰색으로 칠했습니다.

요즘은 하이그로시 신발장 40만원 정도 하는데 그 돈 아끼려도 벽에 붙어 있는 작은 신발장을

페인팅 하였습니다.

현과문도 흰색으로 칠했습니다.

형과등은 인근 조명가게가서 1만원씩주고 산 형광등을 직접 다 갈았습니다.

이 정도면 시작은 괜찮았습니다.

그런데 이 지하빌라는 창문이 손으로 열기 힘들정도로 높은 곳에 위치하고 있었습니다.

그것도 나무로 된 창문이였습니다. TT.정말 추워보이는 비주얼..시골도 이런 창문은 안쓸거 같았습니다.

물론 바깥창은 알루미늄 창이였습니다. 하이샷시가 아닌 알루미늄..아시죠?? 쥐색깔ㅋㅋ

어찌되었던 제 노력으로 어떻게든 새롭게 탄생시켜야 할 곳이였습니다.

싱크대는 인근에 있는 싱크대 공장가서 막장(기본)싱크대를 최저가로 설치의뢰를 하였습니다.

싱크대는 제가 할 수 없는 부분이니까요^^

도배, 장판은 쉬워 보였습니다.

다음날 막바로 인근 지업사에가서 폐트 장판 1롤과(30만원) 도배지를 인터넷으로 주문을 하여 받았습니다.

도배사 분들은 무슨?프린트 같은거에 도배지를 넣으면 도배지에 풀이 자동으로 묻혀 줍니다.

저는 장비가 없으니 빗자루에 도배풀을 발라 일일이 발랐습니다. 그런데 이것이 풀 바르는 것도 쉬운것이 아니였습니다.

그래서 도저희 안되겠어서 골고루 바르기 위해 고무장갑을끼고 도배풀을 바르기 시작하였습니다.

풀을 먹이고 10분에서 20분정도 지나서 도배를 해야 부드럽고 편안거 같아 도배풀을 도배지에 바르고 이불개듯이 지그 재그 접어 놓았습니다.

지하방이라 층고가 2미터 25센티가 되었습니다. 혼자 플라스틱통 밝고 올라가서 천장 끝 단에 

도배지를 맞추고 나서 쭉쭉 걸레를 아래로 쓸면서 밀고 나갔습니다.

위에를 맞추면 아래가 안맞고 옆을 맞추면 위에가 안맞고..정말 하루종일 하였는데도 도배를 끝내지를 못하였습니다. TT

밥 먹을 시간도 없이 일을 하였는데 어찌나 힘들고 어렵던지

솔직히 울면서 했습니다. 너무 힘들고 잘 안되니 혼자서 쌍욕을 수만번을 하였습니다.

거울을 보니 제 얼굴에 다크써클이 턱까지 내려와 있었습니다.

그도 그럴것이 담배를 2갑째 피우고 있었습니다. 추운겨울날 담배맛이 좋아야 정상인것을 하루종일 물 밖에 못 먹으며

노가다를 하니 속이 쓰려왔습니다.

다음날 겨우 겨우 도배를 마치고, 장판을 힘차게 굴렸습니다. 장판은 도배보다는 쉬운거 같았습니다.

그런데 이 장판도 저는 굽도리(걸레받이 같은거)를 사오지 않아 벽쪽 마감이 삐뚤 빼똘...아 진짜 쉬운게 없구나

장판도 하루종일 걸렸습니다. 

그 다음 화장실 세면기와 변기를 교체하기 위해 인근에 있는 자재상을 방문하여 세면기와 변기를 샀습니다.

알아서 지하로 배달도 해주고 설치도 해준다 하였습니다.

그렇게 해서 다 마무리를 하였습니다.

참...도시가스가 들어와있는지 저는 당연히 도시가스 배관이 1층 2층 3층 연결이 되어 있어서 도시가스가 저희 지하집 까지 들어 오는지 알았습니다.

그런데 도시가스 들어온지 5년되었는데 그때는 지하가 비어 있어서 지하집 빼고 도시가스 연결을 했다는 겁니다.

다시 도시가스 연결을 하려면 배관비를 추가하고 설치를 해야한다는 겁니다. 그거야 몇만원하지 않으니 뭐 알았다고 하였는데

보일러가 오래된거라 다 터져서 난방이 되지를 않는 겁니다.

몇일후 도시가스를 연결하여 보일러를 틀러보니 계속 점검에 불이 들어왔습니다.

그래서 보일러는 잘 모르지만 일단 보일러 본체 아래 연결되어있는 

수리비용은 형광등기구 3만원, 도배지 10만원, 장판 30만원, 굽도리 1만원, 페인트 2만원, 변기, 세면기는 공임비 포함 12만원, 샤워기 1만원등등

부동산에 내놓기도 챙피한 수준의 인테리어라 찌라시를 만들어 밤새 동내에 쫙 도배를 하듯이 벽면, 전봇대등에 붙였습니다.

삭월세로 내 놓았습니다. 

12개월 280만원으로 내 놓았습니다.

노가다 하시는 분들이 숙소로 사용하고 싶다고 전화를 주셨습니다.

바로 계약하자고 하여 소유권이전 하기도 전에 삭월세로 계약을 하였습니다.

아직 잔금을 납부하지 않아 소유권이전 이라고 하였음에도 자기네는 그런거 모르니 그냥

살게만 해주면 된다고 하여 알았다고 하였습니다.

그렇게 제 생에 첫 임차인으로 삭월세 280만원 받는데 성공을 하였습니다.

그래도 혹시몰라 부동산에 다 내놓았지만, 결국 첫 임차인은 제 전단지를 보고 오신분과 계약을 하였습니다.

지금도 이 집은 가지고 있지만, 반지하도 아닌 지하집은 아무도 쳐다보지 않습니다. 거기다 지방에서는 특히 그렇습니다.

서울 지하빌라와 지방의 지하 빌라는 하늘과 땅 차이 입니다.

허나 제가 느낀바로는 지방의 지하 방도 제가 꾸미기 나름이며, 세 놓는 것도 능력, 파는 것도 능력이라고 생각하고 있습니다.

그렇게 첫번째 삭월세 세입자를 내보내고 1년뒤 내보내고,

500에 25만원짜리 세입자를 구하였습니다. 이분은 현재까지 거주하고 계십니다.

물론 120만원 들여서 전문가에게 도배, 장판등 리모델링을 새로 하였습니다.

전라도 쪽 물건은 이 전문가 분께 다 맡기고 있는데 다른곳보다 저렴하며, 일 마무리까 깔끔하여 현재까지도 

연락을 드리고 계신 분이기도 합니다.

제가 현장을 직접가지 않아도 이 전문가 분께서 알아서 도배나 장판 시공후 저에게 사진을 전송해 주십니다.

그럼 저는 결제를 바로 하고있습니다.

저렴한지 아닌지는 익산 시내에 있는 15군데 업체에 견적을 내어보고 가장 저렴한 곳으로 한 것이였습니다.

어찌되었던 울면서 했던 곳인데 벌써 몇년이 훌쩍 지나갔습니다.

슬슬 매매를 하려고 하는데 적당히 고쳐놓고 2천만원만 받으려고 합니다.

이 지방빌라로 저는 이미 봉을 뺐습니니다.^^

부동산 계통에는 많은 고수분들이 계셔서 이런 글들을 저는 카페에 한번도 올린적이 없습니다.

솔직히 누가 보면 웃음거리 밖에 되지 않으니까요

하지만 처음 시작하시는 분들, 돈이 없으신분들께는 충분히 힘이 될수 있을꺼라 생각해서 올려 봤습니다.

저는 서울, 경기지역 빼놓고 전국에 아파트 10채정도와, 이 지하빌라를 소유하고 있습니다.

저는 부동산 투자를 하신분들중에도 실패한 쪽에 속하는 데요.. 그래도 저 같은 시행착오는 없었으면 하는 바램으로

글을 써 나가 보겠습니다. 

긴 글, 앞뒤 문맥도 맞지 않는 글 읽어 주시느라 고생하셨습니다.

감사합니다.

혹시라도 궁금한 사항있으시면 댓글달아 주신다면, 감히 댓글을 달겠습니다.

오늘의 교훈

1. 집내부에 집기류가 있어도 입찰하는데 주저하지 말아보자

2. 도시가스 연결은 반드시 확인하자

3. 집기류 처분은 인근에 있는 고물상 할아버지를 활용하자

4. 지방 빌라는 아직도 전단지가 부동산 보다 효과가 크다.

5. 지하방에 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원하다

6. 지하방이라도 단열(이보드 시공)공사를 제대로 해놓고 여름철에는 가습기 틀어놓으면, 습하지 않다.