부동산 투자의 묘미3

안녕하세요 정보공과국 입니다. 오늘은 오랜만에 부동산 투자의 묘미 3 의 주제로 포스팅을 하려고 합니다.

많은 분들이 부동산 투자에 열을 올리고 있다고 합니다. 물론 저번시간에도 말씀드렸다 피시 부동산 경기가 좋지 않습니다. 이유는 뭐..여러 가지가 있으나일단 대출이 정말 너무 규제가 심하게 들어가 있습니다. 그렇다고 하여 부동산을 하지 않을수는 없는 노릇입니다.

부동산 분야의 가장 쉬운분야는 역시 주거용 물건 매매입니다. 경매가 되었던 공매가 되었던 일반매매가 되었든지 말입니다.

그런데 이것도 절차가 있습니다. 

재테크의 기본은 종잣돈이 우선 조건이 되어야 합니다. 저는 이 종잣돈이 없어서 마이너스 통장을 개설하여 부동산 투자를 시작하였습니다.

그것도 천만원이 마이너스 통장으로 시작을 하게 됩니다. 물론 작은 금액입니다. 허나 빌라 투자를 함에 있어 레버리지를 이용하기에(대출) 보증금까지 회수를 하고 나면 큰 돈을 들어가지 않게 됨으로 가능합니다.

허나 지금은 아닙니다. 대출이 정말 많이 힘드 듭니다. 3채, 4채까지는 내가 원하는 금액정도의 담보대출이 가능하실겁니다.

물론 대출도 능력이라 5채 6채 대출이 낙찰가의 80%까지도 나오게 가능하도록 설정 가능합니다. 중요한 것은 거치식(이자만 상환)이 없이 원금 균등상환방식의 대출이라 문제가 되고 있습니다. 투자를 하고 싶어도 예를 들어 5000만원짜리 아파트를 샀다고 칩시다. 그럼 대출 80%받아서 4000만원 대출받고 1000에 30만원의 월세를 놓으면 보증금 회수를 1000만원 하면서 내돈은 등기 칠때 들어간돈 빼고 거의 안들어 갑니다. 

그럼 4000만원의 대출에 대한 이자내고 나머지를 먹게됩니다. 많은 분들이 초보시절 하는 방법입니다. 그런데 이것또한 지금은 원금 균등상환으로 남는것이 별로 없습니다. 물론 원리금 균등상환 방식을 30년 장기로 분할 선택이 가능합니다만 그렇다고 하더라고 이자만 납부하는 상품에 비할바가 아닙니다.

그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다. 대출이 많이 나오지 않을경우 임대사업자 대출을 받으면 내가 원하는 금액가까이 대출이 가능한것을 확인 하실수 있으실 겁니다. 

대전같은 경우 부동산의 재테크 흐름은 신규 분양하는 아파트 분양받아서 분양권을 판매하는 방식의 재테크를 많이 하고 있습니다.

운이 좋으면 분양당첨이 되고 안되면 말고 뭐, 하늘에 운을 맡기는 격입니다. 

어찌되었던 저희같은 경매하시는 분들은 안좋은 시기인것만 맞으나, 이럴때가 오히려 기회가 될 수 있다고 생각합니다.

필자의 주변에 계신분들은 경매를 하시는 분들은 없습니다. 구태여 경매를 하지 않더라고 먹고 살만한 분들이 많습니다.

그분들은 세종에 땅을 공동으로 매입하여 땅에 대출을 일으켜 그돈으로 건물을 지었습니다. 건물 지어 분양을 해야 돈이 됩니다.  위치가 많이 떨어져 있는데도 불구하고 거90%가까이 분양이 되었습니다. 정말 돈이 있어야 버틸수 있는 게임입니다. 물론 세종시가 상가 분양이 많이 어렵습니다.

전용면적 13평기준으로 4억 5억되는 곳이 수두룩 합니다. 그런데 이런곳에 세입자가 들어오면 최소 월세 200만원을 내야 하는데 저정도 평수에 월 200만원 월세내기가 만만치가 않습니다. 그렇다 보니 상가분양은 성공했을지언정 분양을 받은 주인의 입장에서는 세가 나가지 않아서 애물단지가 된 곳이 많습니다.

또 다른분은 대전시내던 전주시내던 익산시내던 평당 400만원짜리 도시지역의 땅만 찾고 계십니다. 

건축을 하시는 분인데 토지 가격이 그 이상이 넘어가면 수익성이 없다고 판단하셔서 그렇게 한다고 합니다.

대전의 괴정동, 갈마동이 400만원을 넘어갔습니다. 솔직히 그 인근에는 나대지도 없습니다. 빌라 왕국입니다.

그러니 건축하시는 분들이 도마동 일대로 넘어가셨습니다. 도마동도 작년부터 원룸건물들이 삐까 번쩍하게 올라가고 있습니다. (겨울에 준공되는 건물은 매입시 깊게 생각해 보셔야 합니다. 겨울에는 씨멘트가 완벽히 마르지 않아 결로, 곰팡이 ,누수의 원인 될 가능성이 높습니다.)

부동산 경기가 나쁜건 비단 지방뿐만이 아닙니다. 전국적으로 오래된 아파트는 남아 돌아가고 있습니다. 새 아파트는 저 멀리 군단위 동네나, 읍단위 동네나 새아파트가 남는것이 광역시 급에선 새 아파트의 인기는 불경기라는 말을 잊은지 오래되었습니다.

그리고 "읍"단위 지역의 땅값은 오히려 오르고 있다고 합니다. 노인분들이 완전 시골에서 사시는 것보다 사람도 아무도 없으니 읍으로 주거 공간을 옮기고 있기에 읍단위 지역의 땅값이 오른다고 합니다. 

정 지금 시기에 부동산 투자를 하고 싶다고 하신다면 열심히 공부해야 함은 물론입니다. 

그리고 특히나 세금에 통달해야 합니다. 내가 신축을 할때 부가가치세를 내야 하는지? 임대 사업자를 내고 원룸을 구입하였을때 몇년까지 비과세 인지? 그 건물에 대한 월세를 받을때 얼마까지 세금을 내지 않을수 있는 것인지? 취등록세는 얼마이며?, 환급은 어떻게 가능한것인지?등등

공부해야 할 부분은 참 많습니다. 경매의 진짜 고수는 대출과 세금입니다. 이 분분에 통달해야 합니다. 

부동산 시장이 좋지 않을때는 기회가 올때를 기다려 공부를 많이 해서 준비해 놔야 합니다. 그렇다고 몇년씩 공부를 필요는 없습니다. 몇달해서 60%정도 수준이 올라왔다고 생각이 들면 이때부터 입찰을 해 보시는게 좋습니다. 직접 해봐야 금방 배우게 됩니다. 부동산 경기가 어렵다고 하더라도 현재 저 역시 지방의 아파트가 10채가까이 되지만 아직까지 월세받고 잘 굴러가고 있는거 보면 사람이 사는 곳이기는 한 가 봅니다. 

다만 부동산 파는 것을 별로 해보지 않아 요즘 애를 먹고 있는데요.. 그것도 별고 아닙니다. 안 팔리면 경매로 날려버리면 되지요 뭐, 죽기야 하겠나 생각이 듭니다. 

물론 처음 경매를 시작하시고 나서 운이좋아 사는 아파트가 값아 오르는 경우가 있습니다. 공부도 하지 않았는데 말입니다. 이 운이 언제까지 갈지는

모르나 아마 처음이자 마지막이 될 수 있습니다.

시간이 정 없으신 분들은 온비드 공매를 하셔도 좋습니다. 일반 물건으로 보지 마시고 수탁물건위주로 보시면서 입찰하시면 일반 물건보다는 위험성은 살짝 높을지언정 수익률은 아마도 더 좋지 않을까 생각합니다. 

오늘은 경매를 하기전 자세에 관하여 간략히 알아보았습니다.