가오만사성

안녕하세요 정보공과국 입니다. 오늘은 오랜만에 부동산 투자의 묘미 3 의 주제로 포스팅을 하려고 합니다.

많은 분들이 부동산 투자에 열을 올리고 있다고 합니다. 물론 저번시간에도 말씀드렸다 피시 부동산 경기가 좋지 않습니다. 이유는 뭐..여러 가지가 있으나일단 대출이 정말 너무 규제가 심하게 들어가 있습니다. 그렇다고 하여 부동산을 하지 않을수는 없는 노릇입니다.

부동산 분야의 가장 쉬운분야는 역시 주거용 물건 매매입니다. 경매가 되었던 공매가 되었던 일반매매가 되었든지 말입니다.

그런데 이것도 절차가 있습니다. 

재테크의 기본은 종잣돈이 우선 조건이 되어야 합니다. 저는 이 종잣돈이 없어서 마이너스 통장을 개설하여 부동산 투자를 시작하였습니다.

그것도 천만원이 마이너스 통장으로 시작을 하게 됩니다. 물론 작은 금액입니다. 허나 빌라 투자를 함에 있어 레버리지를 이용하기에(대출) 보증금까지 회수를 하고 나면 큰 돈을 들어가지 않게 됨으로 가능합니다.

허나 지금은 아닙니다. 대출이 정말 많이 힘드 듭니다. 3채, 4채까지는 내가 원하는 금액정도의 담보대출이 가능하실겁니다.

물론 대출도 능력이라 5채 6채 대출이 낙찰가의 80%까지도 나오게 가능하도록 설정 가능합니다. 중요한 것은 거치식(이자만 상환)이 없이 원금 균등상환방식의 대출이라 문제가 되고 있습니다. 투자를 하고 싶어도 예를 들어 5000만원짜리 아파트를 샀다고 칩시다. 그럼 대출 80%받아서 4000만원 대출받고 1000에 30만원의 월세를 놓으면 보증금 회수를 1000만원 하면서 내돈은 등기 칠때 들어간돈 빼고 거의 안들어 갑니다. 

그럼 4000만원의 대출에 대한 이자내고 나머지를 먹게됩니다. 많은 분들이 초보시절 하는 방법입니다. 그런데 이것또한 지금은 원금 균등상환으로 남는것이 별로 없습니다. 물론 원리금 균등상환 방식을 30년 장기로 분할 선택이 가능합니다만 그렇다고 하더라고 이자만 납부하는 상품에 비할바가 아닙니다.

그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다. 대출이 많이 나오지 않을경우 임대사업자 대출을 받으면 내가 원하는 금액가까이 대출이 가능한것을 확인 하실수 있으실 겁니다. 

대전같은 경우 부동산의 재테크 흐름은 신규 분양하는 아파트 분양받아서 분양권을 판매하는 방식의 재테크를 많이 하고 있습니다.

운이 좋으면 분양당첨이 되고 안되면 말고 뭐, 하늘에 운을 맡기는 격입니다. 

어찌되었던 저희같은 경매하시는 분들은 안좋은 시기인것만 맞으나, 이럴때가 오히려 기회가 될 수 있다고 생각합니다.

필자의 주변에 계신분들은 경매를 하시는 분들은 없습니다. 구태여 경매를 하지 않더라고 먹고 살만한 분들이 많습니다.

그분들은 세종에 땅을 공동으로 매입하여 땅에 대출을 일으켜 그돈으로 건물을 지었습니다. 건물 지어 분양을 해야 돈이 됩니다.  위치가 많이 떨어져 있는데도 불구하고 거90%가까이 분양이 되었습니다. 정말 돈이 있어야 버틸수 있는 게임입니다. 물론 세종시가 상가 분양이 많이 어렵습니다.

전용면적 13평기준으로 4억 5억되는 곳이 수두룩 합니다. 그런데 이런곳에 세입자가 들어오면 최소 월세 200만원을 내야 하는데 저정도 평수에 월 200만원 월세내기가 만만치가 않습니다. 그렇다 보니 상가분양은 성공했을지언정 분양을 받은 주인의 입장에서는 세가 나가지 않아서 애물단지가 된 곳이 많습니다.

또 다른분은 대전시내던 전주시내던 익산시내던 평당 400만원짜리 도시지역의 땅만 찾고 계십니다. 

건축을 하시는 분인데 토지 가격이 그 이상이 넘어가면 수익성이 없다고 판단하셔서 그렇게 한다고 합니다.

대전의 괴정동, 갈마동이 400만원을 넘어갔습니다. 솔직히 그 인근에는 나대지도 없습니다. 빌라 왕국입니다.

그러니 건축하시는 분들이 도마동 일대로 넘어가셨습니다. 도마동도 작년부터 원룸건물들이 삐까 번쩍하게 올라가고 있습니다. (겨울에 준공되는 건물은 매입시 깊게 생각해 보셔야 합니다. 겨울에는 씨멘트가 완벽히 마르지 않아 결로, 곰팡이 ,누수의 원인 될 가능성이 높습니다.)

부동산 경기가 나쁜건 비단 지방뿐만이 아닙니다. 전국적으로 오래된 아파트는 남아 돌아가고 있습니다. 새 아파트는 저 멀리 군단위 동네나, 읍단위 동네나 새아파트가 남는것이 광역시 급에선 새 아파트의 인기는 불경기라는 말을 잊은지 오래되었습니다.

그리고 "읍"단위 지역의 땅값은 오히려 오르고 있다고 합니다. 노인분들이 완전 시골에서 사시는 것보다 사람도 아무도 없으니 읍으로 주거 공간을 옮기고 있기에 읍단위 지역의 땅값이 오른다고 합니다. 

정 지금 시기에 부동산 투자를 하고 싶다고 하신다면 열심히 공부해야 함은 물론입니다. 

그리고 특히나 세금에 통달해야 합니다. 내가 신축을 할때 부가가치세를 내야 하는지? 임대 사업자를 내고 원룸을 구입하였을때 몇년까지 비과세 인지? 그 건물에 대한 월세를 받을때 얼마까지 세금을 내지 않을수 있는 것인지? 취등록세는 얼마이며?, 환급은 어떻게 가능한것인지?등등

공부해야 할 부분은 참 많습니다. 경매의 진짜 고수는 대출과 세금입니다. 이 분분에 통달해야 합니다. 

부동산 시장이 좋지 않을때는 기회가 올때를 기다려 공부를 많이 해서 준비해 놔야 합니다. 그렇다고 몇년씩 공부를 필요는 없습니다. 몇달해서 60%정도 수준이 올라왔다고 생각이 들면 이때부터 입찰을 해 보시는게 좋습니다. 직접 해봐야 금방 배우게 됩니다. 부동산 경기가 어렵다고 하더라도 현재 저 역시 지방의 아파트가 10채가까이 되지만 아직까지 월세받고 잘 굴러가고 있는거 보면 사람이 사는 곳이기는 한 가 봅니다. 

다만 부동산 파는 것을 별로 해보지 않아 요즘 애를 먹고 있는데요.. 그것도 별고 아닙니다. 안 팔리면 경매로 날려버리면 되지요 뭐, 죽기야 하겠나 생각이 듭니다. 

물론 처음 경매를 시작하시고 나서 운이좋아 사는 아파트가 값아 오르는 경우가 있습니다. 공부도 하지 않았는데 말입니다. 이 운이 언제까지 갈지는

모르나 아마 처음이자 마지막이 될 수 있습니다.

시간이 정 없으신 분들은 온비드 공매를 하셔도 좋습니다. 일반 물건으로 보지 마시고 수탁물건위주로 보시면서 입찰하시면 일반 물건보다는 위험성은 살짝 높을지언정 수익률은 아마도 더 좋지 않을까 생각합니다. 

오늘은 경매를 하기전 자세에 관하여 간략히 알아보았습니다.

안녕하세요 정보공화국 입니다.

저번시간에 이어 오늘은 제가 처음 시작했던 월세 수익에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

제가 작성하는 글이 부동산을 저음 접하시는 분들께 전문용어를 제외하고, 쉽게 풀어가도록 하겠습니다.

저번시간에는 현 부동산 투자의 어려움과 서울 집값이 상승하였다가 다시 거래절벽이 이어지는 이유와

지방 이라고 외면되는 것이 아니라 오르는 동네가 있다 입니다.

저는 2009년부터 부동산 경매를 공부하였습니다.

물론 학원이나 어디 교육을 받으러 다닌것이 아닌 시중에 나와있는 경매서적을 모두 읽었습니다.

현재도 새로 나온 서적은 거의 사 보고 있습니다. 

그리고 알만한 인터넷 카페에 가입하여 많은 가르침을 받고 있습니다.

저 역시 직장인이다 보니 많은 어려움이 따르는것은 어쩔수가 없습니다.

경매장도 시간날때 마다 가서 입찰도 하였으며, 온비드를 이용한 공매를 하였습니다.

법원 경매장의 대부분의 물건은 물권(전세권, 저당권등)의 채권자의 지위에서 채권보전조치를 이용하여

물건이 나오게 됩니다.

공매는 세금체납(국세, 지방세)으로 인하여 나오게 되는 물건입니다.

시간이 없으신 분들은 퇴근후 임장을 가고 입찰은 언제나 컴퓨터로 가능하기에 시간 이용이 자유롭습니다.

온비드에 접속하시어 물건을 보시면 저렴한 물건이 꽤나 많아서 놀라실 분들이 계실 겁니다.

이곳에 들어가셔서 부동산을 클릭하시고 아파트, 빌라, 단독등 내가 원하는 물건을 고르시면 됩니다.

감정평가서 확인해 보시고 위치나 층수, 방향등을 꼼꼼히 보시고

로드뷰를 이용하여 해당 위치나 혐오시설등을 미리 인터넷으로 다 확인을 하시면 됩니다.

그리고 공매에서 젤 중요한것은 배당관계입니다. 

1순위 공매 체납처분이 입니다. (공매진행을 위해 감정평가라던지 기본적인 금액)

2순위 최우선변제금액(소액임차인금액)과 임금채권(근로복지공단 압류입니다.)입니다.

3순위 당해세(법정기일에 관계없이 무조건 3순위)

4순위 조세채권의 법정기일(시간전후 비교하여)입니다.

*조세채권의 법정기일이란 등기상의 날짜의 비교기준이 아닌 세금을 내라는 고지서 발송일 또는 조세의 신고을 기준이니

이점만 유의하시면 주거용 물건은 크게 위험할 부분이 없습니다.

공매관련하여서는 학원을 다니는것 보다는 "송사무장의 공매의 기술"을 반드시 수십번 읽어서 내 것으로 만들어야 합니다.

아무튼 저는 공매를 이용하여 익산에 있는 지하 빌라를(반지하도 아닌)850만에 낙찰을 받았습니다.

집 내부에 창문 틈으로 옷이며, 가구등 집기류가 보였으나 일단 입찰을 하여 낙찰을 받았습니다.

사람들은 말을 합니다.

지하는 물이 고인다. 물이 차오른다. 습이 많다. 곰팡이와 살아야 한다.

하지만 이때는 저도 어려서 무대뽀 정신으로 밀고 나갔습니다.

낙찰을 받자 마자 현장으로 달려 갔습니다. 

소유권이전 전이라 당연히 현관문을 열수도 없을뿐 더러 열쇠없자를 불러도 소유자가 아닌이상 열어줄리 만무합니다.

하지만 해당 동네에 있는 열쇠업체를 몇군데 돌아 다니며 나이가 제일 많아 보이시는 분께 문 열어 줄것을 부탁드렸습니다.

낙찰되었다는 확인증을 출력하여 보여드리며 "이거 제집인데 오랜만에 왔더니 안열리네요"  거짓말을 하여 개문하였습니다.

솔직히 낙찰을 받았어도 집 내부가 너무 심하게 더러우면 잔금을 치루지 않고 포기하려고 그랬습니다.

역시나, 이놈의 불길한 예감은 틀린적이 없습니다.

문을 개문하고 집 내부를 보니 이건 뭐...4가족 정도가 살다간 흔적으로 물건들이 다 있는 겁니다.

지금은 사진이 없어서 아쉬울뿐이네요.

집 내부에는 밥솥, 세탁기, 밍크잠바, 구두, 컴퓨터, 침대, 장신용 거울등등 21평 지하에 짐들이 빼곡이 들어차 있었습니다.

눈앞이 막막했지만, 어떻게든 혼자 해결하고 싶었습니다.

근처에 있는 고물상 할아버지를 불렀습니다. 짜장면을 시켜 드리고 담배를 사 드리며 집 내부에 있는 물건들 다 가져가 주실수 있냐고 

말씀드렸습니다.

할아버지께서는 "정말 나 가져도 되는거야?"하시며 좋아하셨습니다.

네 물론입니다. ^^

제가 낙찰받은 집은 사람이 살지 않은지 한 6년이상이 되었다고 합니다.

어쩐지 집 내부에 옷들이며, 집기류들이 너무 빈티지 스탈이라 오래된거 같긴 하였습니다.

고물상 할아버지께서는 장판까지 다 가져가도 되냐고 하셨습니다.(폐 장판도 돈이 된다고 하십니다)

물론입니다. 어르신.. 그런데 침대는 안가져 가신다고 하네요.. 그래서 침대를 지상 1층으로 옮겨

칼로 난도질을 해서 침대 안에있는 스프링을 다 빼드렸습니다. 그랬더니 실상 쓰레기 통으로 들어가는 겉 이불같은 것은 양이 얼마 되지 않았습니다.

일단 그렇게 해서 짐 내부를 다 빼버렸습니다.

집 내부에 있는 장부를 뒤져 해당 집에 살던 사람들과 연락이 닿았습니다.

"안녕하세요, 선생님께서 거주하던 익산 지하 빌라를 낙찰받았습니다. 이곳에 쓰레기 같은 짐이 있어서

제가 무료로 치워 드리려고 하는데 괜찮으신가요?" 했더니

"네 그렇게 하세요" 라고 하기에 저는 미소를 띠며 전화를 끊었습니다.

반지하고 아닌 지하라 높이가 상당했습니다. 일단 장판까지 걷어내자 횡횡한 지하의 퀴퀴한 냄새가 코를 찔렀습니다.

어차피 돈이 없이 시작한지라 도배와 장판등의 리모델링을 직접 하기로 하였습니다

장판을 들어낸 시멘트 바닥은 부서진 쿠키조각처럼 부서진 곳이 많았습니다.

그런곳은 빠다(핸디코트) 한통에 5천원주고 철물점에서 사와 바닥에 구멍을 모두 메워 나갔습니다.

벽도 벽지를 다 떼어내고 곰팡이 제거제로 곰팡이를 다 지우고 빠다를 이용하고 금간곳등 다 메워 나갔습니다.

일단 무조건 흰색으로 하기로 하고 방문 2개, 화장실 1개를 페인트를 칠하였습니다.

손잡이는 새걸로 갈았습니다.

신발장도 흰색으로 칠했습니다.

요즘은 하이그로시 신발장 40만원 정도 하는데 그 돈 아끼려도 벽에 붙어 있는 작은 신발장을

페인팅 하였습니다.

현과문도 흰색으로 칠했습니다.

형과등은 인근 조명가게가서 1만원씩주고 산 형광등을 직접 다 갈았습니다.

이 정도면 시작은 괜찮았습니다.

그런데 이 지하빌라는 창문이 손으로 열기 힘들정도로 높은 곳에 위치하고 있었습니다.

그것도 나무로 된 창문이였습니다. TT.정말 추워보이는 비주얼..시골도 이런 창문은 안쓸거 같았습니다.

물론 바깥창은 알루미늄 창이였습니다. 하이샷시가 아닌 알루미늄..아시죠?? 쥐색깔ㅋㅋ

어찌되었던 제 노력으로 어떻게든 새롭게 탄생시켜야 할 곳이였습니다.

싱크대는 인근에 있는 싱크대 공장가서 막장(기본)싱크대를 최저가로 설치의뢰를 하였습니다.

싱크대는 제가 할 수 없는 부분이니까요^^

도배, 장판은 쉬워 보였습니다.

다음날 막바로 인근 지업사에가서 폐트 장판 1롤과(30만원) 도배지를 인터넷으로 주문을 하여 받았습니다.

도배사 분들은 무슨?프린트 같은거에 도배지를 넣으면 도배지에 풀이 자동으로 묻혀 줍니다.

저는 장비가 없으니 빗자루에 도배풀을 발라 일일이 발랐습니다. 그런데 이것이 풀 바르는 것도 쉬운것이 아니였습니다.

그래서 도저희 안되겠어서 골고루 바르기 위해 고무장갑을끼고 도배풀을 바르기 시작하였습니다.

풀을 먹이고 10분에서 20분정도 지나서 도배를 해야 부드럽고 편안거 같아 도배풀을 도배지에 바르고 이불개듯이 지그 재그 접어 놓았습니다.

지하방이라 층고가 2미터 25센티가 되었습니다. 혼자 플라스틱통 밝고 올라가서 천장 끝 단에 

도배지를 맞추고 나서 쭉쭉 걸레를 아래로 쓸면서 밀고 나갔습니다.

위에를 맞추면 아래가 안맞고 옆을 맞추면 위에가 안맞고..정말 하루종일 하였는데도 도배를 끝내지를 못하였습니다. TT

밥 먹을 시간도 없이 일을 하였는데 어찌나 힘들고 어렵던지

솔직히 울면서 했습니다. 너무 힘들고 잘 안되니 혼자서 쌍욕을 수만번을 하였습니다.

거울을 보니 제 얼굴에 다크써클이 턱까지 내려와 있었습니다.

그도 그럴것이 담배를 2갑째 피우고 있었습니다. 추운겨울날 담배맛이 좋아야 정상인것을 하루종일 물 밖에 못 먹으며

노가다를 하니 속이 쓰려왔습니다.

다음날 겨우 겨우 도배를 마치고, 장판을 힘차게 굴렸습니다. 장판은 도배보다는 쉬운거 같았습니다.

그런데 이 장판도 저는 굽도리(걸레받이 같은거)를 사오지 않아 벽쪽 마감이 삐뚤 빼똘...아 진짜 쉬운게 없구나

장판도 하루종일 걸렸습니다. 

그 다음 화장실 세면기와 변기를 교체하기 위해 인근에 있는 자재상을 방문하여 세면기와 변기를 샀습니다.

알아서 지하로 배달도 해주고 설치도 해준다 하였습니다.

그렇게 해서 다 마무리를 하였습니다.

참...도시가스가 들어와있는지 저는 당연히 도시가스 배관이 1층 2층 3층 연결이 되어 있어서 도시가스가 저희 지하집 까지 들어 오는지 알았습니다.

그런데 도시가스 들어온지 5년되었는데 그때는 지하가 비어 있어서 지하집 빼고 도시가스 연결을 했다는 겁니다.

다시 도시가스 연결을 하려면 배관비를 추가하고 설치를 해야한다는 겁니다. 그거야 몇만원하지 않으니 뭐 알았다고 하였는데

보일러가 오래된거라 다 터져서 난방이 되지를 않는 겁니다.

몇일후 도시가스를 연결하여 보일러를 틀러보니 계속 점검에 불이 들어왔습니다.

그래서 보일러는 잘 모르지만 일단 보일러 본체 아래 연결되어있는 

수리비용은 형광등기구 3만원, 도배지 10만원, 장판 30만원, 굽도리 1만원, 페인트 2만원, 변기, 세면기는 공임비 포함 12만원, 샤워기 1만원등등

부동산에 내놓기도 챙피한 수준의 인테리어라 찌라시를 만들어 밤새 동내에 쫙 도배를 하듯이 벽면, 전봇대등에 붙였습니다.

삭월세로 내 놓았습니다. 

12개월 280만원으로 내 놓았습니다.

노가다 하시는 분들이 숙소로 사용하고 싶다고 전화를 주셨습니다.

바로 계약하자고 하여 소유권이전 하기도 전에 삭월세로 계약을 하였습니다.

아직 잔금을 납부하지 않아 소유권이전 이라고 하였음에도 자기네는 그런거 모르니 그냥

살게만 해주면 된다고 하여 알았다고 하였습니다.

그렇게 제 생에 첫 임차인으로 삭월세 280만원 받는데 성공을 하였습니다.

그래도 혹시몰라 부동산에 다 내놓았지만, 결국 첫 임차인은 제 전단지를 보고 오신분과 계약을 하였습니다.

지금도 이 집은 가지고 있지만, 반지하도 아닌 지하집은 아무도 쳐다보지 않습니다. 거기다 지방에서는 특히 그렇습니다.

서울 지하빌라와 지방의 지하 빌라는 하늘과 땅 차이 입니다.

허나 제가 느낀바로는 지방의 지하 방도 제가 꾸미기 나름이며, 세 놓는 것도 능력, 파는 것도 능력이라고 생각하고 있습니다.

그렇게 첫번째 삭월세 세입자를 내보내고 1년뒤 내보내고,

500에 25만원짜리 세입자를 구하였습니다. 이분은 현재까지 거주하고 계십니다.

물론 120만원 들여서 전문가에게 도배, 장판등 리모델링을 새로 하였습니다.

전라도 쪽 물건은 이 전문가 분께 다 맡기고 있는데 다른곳보다 저렴하며, 일 마무리까 깔끔하여 현재까지도 

연락을 드리고 계신 분이기도 합니다.

제가 현장을 직접가지 않아도 이 전문가 분께서 알아서 도배나 장판 시공후 저에게 사진을 전송해 주십니다.

그럼 저는 결제를 바로 하고있습니다.

저렴한지 아닌지는 익산 시내에 있는 15군데 업체에 견적을 내어보고 가장 저렴한 곳으로 한 것이였습니다.

어찌되었던 울면서 했던 곳인데 벌써 몇년이 훌쩍 지나갔습니다.

슬슬 매매를 하려고 하는데 적당히 고쳐놓고 2천만원만 받으려고 합니다.

이 지방빌라로 저는 이미 봉을 뺐습니니다.^^

부동산 계통에는 많은 고수분들이 계셔서 이런 글들을 저는 카페에 한번도 올린적이 없습니다.

솔직히 누가 보면 웃음거리 밖에 되지 않으니까요

하지만 처음 시작하시는 분들, 돈이 없으신분들께는 충분히 힘이 될수 있을꺼라 생각해서 올려 봤습니다.

저는 서울, 경기지역 빼놓고 전국에 아파트 10채정도와, 이 지하빌라를 소유하고 있습니다.

저는 부동산 투자를 하신분들중에도 실패한 쪽에 속하는 데요.. 그래도 저 같은 시행착오는 없었으면 하는 바램으로

글을 써 나가 보겠습니다. 

긴 글, 앞뒤 문맥도 맞지 않는 글 읽어 주시느라 고생하셨습니다.

감사합니다.

혹시라도 궁금한 사항있으시면 댓글달아 주신다면, 감히 댓글을 달겠습니다.

오늘의 교훈

1. 집내부에 집기류가 있어도 입찰하는데 주저하지 말아보자

2. 도시가스 연결은 반드시 확인하자

3. 집기류 처분은 인근에 있는 고물상 할아버지를 활용하자

4. 지방 빌라는 아직도 전단지가 부동산 보다 효과가 크다.

5. 지하방에 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원하다

6. 지하방이라도 단열(이보드 시공)공사를 제대로 해놓고 여름철에는 가습기 틀어놓으면, 습하지 않다.

안녕하세요 정보공화국 입니다.

오늘의 주제는 부동산 투자의 묘미 입니다.

과연 현 정부에서 어찌 돌아가고 있는지 간편하고 빠르게 알아보도록 하겠습니다.

부동산 투자를 하고 싶어도 솔직히 이제는 현금 없이는 할 수가 없습니다.

서울 부동산 가격은 오늘가지 하락 국면을 면치 못하고 있습니다.

당연한 이치입니다.

일단 조정대상지역인 수도권등과 그 이외의 몇군데 지역은 집 거래가 위축되고 있습니다.

서울에서 아파트를 매매하면 세금이 절반입니다.

기존10억짜리 주택을 매매 했을경우 5억이 세금입니다.

그러니 나한테는 10억이 남아야 하는데 5억만 남으니 20억에 집을 내 놓게 됩니다.

비싸니 당연히 매매를 하지 않습니다.

그러니 1～2억씩 집값을 내렸습니다만, 집을 팔리지 않습니다. 거래 절벽을 달리고 있는 실정입니다.

그렇다면 돈 없는 투자가들이 갭투자나 월세 투자를 할 수있도록 숨통을 트여 주어야 하는데, 이마저도 대출을 

분할 상환, 금리인상등의 방법으로 옥죄고 있습니다.

그러니 돈없는 사람은 집을 사지마!! 이겁니다.

그럼에도 불구하고 판교, 광교등의 수도권 지역의 거래량은 그래도 좋습니다.

특히나 판교같은경우는 서울로의 접근성이 좋아 많이들 거주하는 곳이기도 합니다.

제가 아는 지인도 얼마전 조정대상지역으로 분류된 광교 아파트를 매입하였습니다.

물론 전세를 크게 놓고 갭투자를 하였습니다.

지방에선 큰 착각을 하고 있는것이 문제입니다.

아!!서울에서 집을 2억까지 내린 매물이 있구나/...지금이 사야 할 시기구나..이렇게 생각을 할 수도 있습니다.

현재 정부의 방침은 퍼주기식 방법을 사용하고 있습니다. 

국민들이 느끼긴엔 성공한 정부죠. 

전국 부동산이 다 어려운것은 아닙니다.

9/13 부동산 정책이 나오기 전에는 대구지역이 핫한 지역이였습니다.

유일하게 상승선을 타고 있었습니다.

허나 9/13 대책이후는 호남지역이 대세입니다. 그 중에서도 광주입니다.

부동산경기가 어렵다는 것인 남의 나라 얘기인 도시였습니다. 특히나 광주의 남구지역이 그 상승세를 주도하여 왔습니다.

허나 언제까지 승승장구는 없는법입니다.

투자를 하시는 분들라면 오히려 지금 주택시장이 안정화 되었을때 멈추어야 한다고 감히 생각이 듭니다.

갭투자가 오히려 금리인상으로 인한 독이 되지 않을까 싶으며, 장기화 되는 재건축도 그에 따른 손실비용을 잘 따져야 할 것입니다.

부동산 투자의 방법으로는 매매, 경매, 공매, 신축, 토지개량등 여러가지 방법이 있습니다.

저는 주로 경매, 공매의 방법으로 투자를 하여 왔습니다.

전형적인 방법으로 아파트사서 월세놓은후 대출 최대한도로 받아 이자 내고 남은 돈으로 생활하였습니다.

욕심부리지 않고 한 채당 이자내고 10만원만 남기자는 생각이였습니다.

그렇게 아파트가 10채가 넘어가니 이자를 내고도 순수하게 200만원가량 남게 되었습니다.

현재도 진행형 입니다만, 이제 대출의 기한이 된 곳은(거치형-이자만 낼수 있는 상품) 

원리금 균등 상환으로 바뀌면서 상황이 악화되고 있습니다.

그래서 집을 매매를 하려고 내 놓아보니 이게 쉽지가 않은겁니다.

지방에선 돈이 있던 없던 오래된 아파트 보다는 신축으로 들어가기를 희망합니다.

다른 광역시 지역은 잘 모르겠으나 대전같은경우에는 10년가가이 된 아파트나 10년이상이 된 아파트의 매매 물량이

넘쳐 납니다.

반면 새 아파트는 피를 몇천씩 주고서도 매입하고 있는 실정입니다.

상황이 이렇다보니 지방에서는 죽어 난다는 소리가 나는 겁니다.

이래서 새 아파트는 불경기가 없다는 말이 나왔는가봅니다.

제가 가기고 있는 아파트가 서울, 경기 빼고는 다 있습니다.

전라도, 경상도, 강원도, 대전, 신탄진등등 이건 뭐하고 다니는지 모르겠습니다.

같은 지방이라도 현 시점에서 오래된 아파트가 그나마 매매 되는 곳은 전주나 익산이였습니다.

오히려 월세나 전세매물이 부족한 곳 입니다.

최근에 팔아 치운 아파트가 전주, 익산이였습니다.

아무리 어려운 시기라도, 새아파트가 넘쳐나는 곳이라도 발품을 많이 팔아 어느 동네가 월세가 잘 나가는지, 부족한지를 

잘 알아 놓아야 합니다.

워낙 변수가 많은 것이 부동산이기는 하나, 그래도 발품앞에는 장사 없습니다.

어찌 되었던 직장인인 제가 그나마 용돈벌이 하며 돈을 번 곳이 이 부동산 투자를 하였기 때문이라는 것은 부정할 수 없습니다.

경매, 공매가 이제는 주식처럼 많이 대중화가 되었습니다.

교육기관도 많으며, 인터넷 카페에서도 충분한 지식을 습득할 수가 있습니다.

정보공화국 경제 편에서는 부동산 투자 관련 글을 한동안 연재 토록 하겠습니다.

오늘은 대략적인 부동산 상황을 살펴보았습니다.

많은 노하우가 있는 것은 아닙니다만, 그래도 남들이 모르는 노하우를 가지고 있을수도 있다고 생각합니다.

그리고 많은 정보가 있어도 실천하는 사람은 많이 없는것을 저는 알고 있습니다.

감사합니다.